Al vender una casa, hay que asumir diversos gastos y el pago de algunos impuestos, entre ellos la plusvalía, que la podemos encontrar en dos variantes:
- La plusvalía que se paga a Hacienda a través del IRPF
- La plusvalía que se paga en forma de impuesto municipal
La plusvalía en sí se define como la revalorización que obtiene un propietario con una vivienda o terreno al venderlo. Es decir, si un contribuyente compra un piso por 90.000 euros y lo vende años más tarde por 120.000 euros, habrá obtenido una plusvalía de 30.000 euros que será gravada fiscalmente y por los ayuntamientos.
Para calcular el valor de adquisición real de una vivienda hay que calcularlo en base a esta fórmula:
Valor de adquisición =Importe real de la adquisición + Coste de inversiones y mejoras + Gastos y tributos – Amortizaciones
Y la explicación de esta fórmula es la siguiente:
- Importe real de la adquisición: el valor real en el momento de su compra
- Coste de inversiones y mejoras: todas las inversiones que se han realizado para mejorar el bien inmueble
- Gastos y tributos accesorios: Se incluyen todos los gastos y tributos vinculados a la compra de la vivienda, a excepción de los intereses.
- Amortizaciones: correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición.
¿Qué es la plusvalía municipal y cómo calcularla?
Sobre el valor de la transmisión del patrimonio se calcula teniendo en cuenta el importe real de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por quien vende.
La conocida como plusvalía municipal se llama realmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU) y es un tributo que se paga al ayuntamiento que corresponda, es decir, donde está ubicada la vivienda.
Para hacer el cálculo de esta plusvalía municipal necesitamos los siguientes datos:
- El valor catastral de suelo: para saber a cuánto asciende, debemos consultar el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o consultarlo en la oficina virtual del Catastro Inmobiliario
- El número de años que ha pasado desde que compramos la vivienda para aplicarle el coeficiente necesario.
- La ordenanza municipal que regula la fiscalidad de este impuesto y que puede variar según la localidad. En él tendremos que fijarnos en dos cosas: el coeficiente de incremento y el tipo impositivo
¿Quién tiene que pagar la plusvalía de un piso?
La plusvalía municipal tiene puede tener dos tipos de sujetos pasivos que deben hacerse cargo del impuesto:
- En el caso de transmisión de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales “a título gratuito“ (regalo o donación), el sujeto pasivo será el adquirente del terreno o la persona en cuyo favor se transmita el derecho real.
- Si las operaciones anteriores se realizan a título no gratuito u”oneroso“, es decir, a cambio de dinero u otra cosa, el sujeto pasivo será el transmitente del terreno o la persona que constituye o transmite el derecho real.
